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关于常熟房价,我有话说

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发表于 2016-2-27 23:53 |显示全部楼层
之前我曾经发表过我对常熟房价的看法,今天整理了一下,再发出来给准备买房的朋友们看看,希望对大家有所帮助

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发表于 2016-2-27 23:53 |显示全部楼层
本帖最后由 lvweifa09 于 2016-2-28 20:16 编辑

房价应该区分开看,不应该一棒子打死说涨还是跌,某些城市会涨某些城市会跌,同一个城市不管涨跌,不同的小区也会有涨有跌,在这里说房价就说常熟的好了。个人认为常熟的房价总体应该是继续下行的,原因有两个,一是经济,从ZF的的公共财政一般预算收入可以看出当地经济的好坏,而常熟ZF一直到现在都没有公布2015年全年的财政一般预算收入,只公布了前三个季度大约是112亿,112亿是多还是少呢?以张家港和昆山作为对比,张家港前三季度为126.8亿,比常熟多出13%,而昆山是213.8亿,比常熟多出了91%。ZF的这项收入决定了当地公务员和事业单位人员的工资,同时也决定了城市基础设施建设的能力,昆山为何在常熟后面开建高架桥却在常熟前面完成,原因就是昆山ZF强大的财政收入,接下来昆山会有连接苏州上海的地铁,在如此强大的财政力量的支撑下,相信很快就会动工开建。而反观常熟,基础配套设施则相当匮乏,从琴湖一号往南,一直到东南开发区,ZF完全没有动工配套设施,所有的配套都在未来,在规划文件上,导致那边如果没有一辆汽车买菜都困难。而即使这样的房子都要7 8千,这样的价格在昆山太仓张家港都可以买市区并且周边有配套的小区了。北面的御龙湾和琴川以及现在炙手可热的文化片区同样面临配套的问题,而恒泰理工和太公望之所以不好卖,一个很重要的原因也是配套。由于常熟城乡发展极度不平衡,资源过度集中在市区,很多乡下人都在市区买了房,导致了市区的高房价,而部分常熟人则认为是外地人大量买房导致了常熟的高房价,这点我是不认同的,原因下面会说
    第二个原因是人口,一个地方的房价必须通过人口的增加来支撑,当外来人口大量增加就会导致房价的不断上涨,北京上海深圳苏州都是这样,而一个地区房价一直在升人口却一直不变,那么这个地区很明显是无法支撑高房价的,很快就会出现房价滞涨,随之而来就是鬼城的头衔。那么我们再来看看常熟的人口,2007末年常熟户籍人口106.14万人,到2011末为106.72万人,2015年末是106.82万人。从上可以看出 07年到11年的第一个4年增长了5800人 11年到15年的第二个四年增长了1000人,特别要注意的是2014年常熟户籍人口是106.88万人,15年却是106.82万人,户籍人口首次出现了负增长!那么作为一个拥有百万人口的大县级市这个户籍人口增长是快还是慢呢?我们再以昆山和张家港作为参照(单位是 万人):07年 昆山户籍人口67.98 张家港89.3 到11年 昆山72.36 张家港90.79 到15年昆山78.7 张家港92.27 从上可以看出 第一个四年昆山和张家港分别增长了4.38万人和1.5万人,第二个四年则分别增长6.34万人和1.5万人。通过这个数据和刚才我说的ZF的一般公共收入可以得出这样一个结论,07年到11年三县都在发展,到11年开始 昆山开始加速,张家港保持原速,都在大步向前,而常熟虽然在往前但是却越来越慢。到15年结束,昆山比07年人口增长了16%,张家港增长了3.3% 常熟则增长了0.64%,以这样的人口增长率和人口增长数,房价已经很难再往上,而且我们通过上面的数据分析可以知道,外地人在常熟大量买房的说法是不成立的,昆山本地人口78.7万人,但是昆山2015年卖房50000多套,常熟106.82万人却只卖了24000套,很明显昆山才是真正的外地人大量买房,所以户籍人口增长迅速,但是这么多年,昆山的房价并没有大涨,即使是现在,昆山市区的房价也远远低于常熟市区的房价,所以常熟外地人大量买房的说法不成立,外地人大量买房导致房价上涨的说法更不成立。
    个人觉得常熟发展成今天这样ZF是要有很大责任的,对市区的过度开发和对乡镇的过度无视,导致现在的城乡差距,长期不允许翻建房屋迫使本地人市区买房;对开发商的纵容,特别是中北集团,导致开发商操纵房价,吸干了常熟普通刚需群体的血,但在高房价的同时却未能保证开发的质量,导致去年市ZF门口频频拉横幅;而高房价又导致ZF无力对新老城区重新规划开发,也掏空了本地人的消费能力,更逼走了很多高素质外地人。高房价增加了常熟ZF的收入,但也减少了常熟城市的竞争力,常熟已经进入了一个恶性循环,ZF会努力维持高房价,毕竟ZF需要财政收入,但是高房价又对常熟的经济造成了极大的破坏,毕竟城市的发展需要实体,需要消费,需要人口。目前常熟经济总量依然是苏州四县的第三,仅次于昆山和张家港,但是平均下来却是连太仓都不如的,希望新一届的常熟ZF领导班子能带领常熟人走出困境,复兴常熟
  

点评

Textament  这么多字我都先得点赞  发表于 2016-2-29 10:19
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发表于 2016-2-28 08:19 |显示全部楼层
常熟不让翻房啊,所以价格有水份的很

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发表于 2016-2-28 08:26 |显示全部楼层
老百姓最大的想不通的是世代农民住在乡下不让翻建宅基房?
常熟汽配城A5幢7号专营:进口、国产汽车、工程车等发电机、起动机。电话:52307159、52309623、小灵通:56652071、QQ:1210170186

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发表于 2016-2-28 08:45 |显示全部楼层
一个新政策 新建小区不设围墙。就将当下的库存和二手房成为香饽饽~!!!

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发表于 2016-2-28 08:58 |显示全部楼层
左文青阁下 发表于 2016-2-28 08:45
一个新政策 ...

还真是...

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发表于 2016-2-28 09:03 来自于手机 |显示全部楼层
你说外地人推高房价你不赞同,但是事实就是,确实有部分因素的,就那我们公司来说,工程师管理层的都买在世贸那块,操作工那块都买在东南

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如烟的往事  现在的新建小区确实外地人占多数,还有就是农村里为解决子女入学的  发表于 2016-3-1 13:38

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发表于 2016-2-28 09:49 |显示全部楼层
中南、世茂买房的外地人非常多

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发表于 2016-2-28 09:58 |显示全部楼层
lvweifa09 发表于 2016-2-27 23:53
房价应该区 ...

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发表于 2016-2-28 10:00 来自于手机 |显示全部楼层
给补充一点、具体再看看财政供养人口比例、僧多粥少就只能呵呵了、大常熟。

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发表于 2016-2-28 11:11 |显示全部楼层

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发表于 2016-2-28 11:34 |显示全部楼层
路过,帮顶!!!

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发表于 2016-2-28 11:53 来自于手机 |显示全部楼层
楼主分析的有道理

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发表于 2016-2-28 12:07 |显示全部楼层
珍惜生命财产,远离房地产

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发表于 2016-2-28 12:16 |显示全部楼层
实业凋敝下的三线小城市有什么前途呢。

滞涨已经不错了。
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